法院是怎么拍卖东西的

一、法院是怎么拍卖东西的

执行拍卖程序一般可分为准备和实施两个阶段。

一、在准备阶段,执行法院首先要确定拍卖机构。执行法院与拍卖机构是一种委托关系。但是他们除有一般委托的平等关系外,还有执法者与协助者的不平等关系。

二、确定拍卖机构后,接着就需委托评估执行标的物的价格,并据此确定拍卖的低价,同时,拍卖机构发布拍卖公告,负责展示拍卖标的。这一阶段,执行法院应通知当事人到场等。在实施阶段,拍卖的操作主要由拍卖机构负责,执行法院到场监拍。中间出现中止拍卖、停止拍卖、撤回拍卖、再行拍卖等事由时,法院应立即书面通知拍卖机构。拍定后还要主持点、交拍卖标的,需要办理转移过户手续的,执行法院还要制作相应的裁定,等等。 ?找法网小编介绍如下： 一、拍卖行接受客户委托

房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。 二、拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。 三、确定拍卖房产底价

指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。 四、确定拍卖日期

日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。 五、发布拍卖公告

拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。 六、审查竞买人资格

参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。

七、竞买人缴付保证金

在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。 八、组织拍卖会实施

拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。 九、拍卖品的权属移交

房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

二、拍卖指的是什么？

根据我国《拍卖法》，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的一种特殊买卖方式。拍卖成交只是竞卖时一瞬间的事情，但作为拍卖活动却很复杂，其最主要的特点是这种买卖活动是通过中间人（即拍卖公司，在法律属行纪人地位）完成的。普通拍卖具有以下特点和要求：

（1）拍卖企业有特殊资质要求。根据现行法，并不是任何人或企业都具有拍卖资格，要从事拍卖必须按照《拍卖法》第12条的规定条件设立拍卖企业，其中最为重要的是有公安机关颁发的特种行业许可证。

（2）拍卖必须由具有拍卖资质的拍卖师主持。在我国拍卖师具有相应资质条件限制并经拍卖行业协会统一资格考试取得拍卖师资格。

（3）委托拍卖必须签订委托合同。拍卖企业属于行纪性质的，拍卖行为皆因他人委托而建立。

（4）拍卖前必须公告。拍卖公告相当于要约邀请。

（5）拍卖必须以公开竞价的方式进行。拍卖必须有数名竞买人一起参加，并公开叫价，其基本规则是：竞买人一经出价，即不得撤回；当其他竞买人有更高应价时，其应价即丧失约束力；如果只有一个竞买人，则不得进行拍卖；当一个人叫价没有人回应时，他的叫价即为最高价。

从拍卖方式来看，典型的拍卖有两种：

（1）正向模式拍卖是传统的英国模式拍卖。正向模式拍卖是由卖方提供一件物品，买方通过竞拍赢得拍卖。出价高者赢得拍卖。

（2）反向模式拍卖是出价低者赢得拍卖。当某位潜在的买方想买某件特定的物品时，通常采用反向模式拍卖。买方会把他想买的特定物品放到网站上，潜在的卖方通过竞拍一较低的价格把物品卖给买方。在反向模式拍卖中，每次新的竞价必须比上一次的低。

我们常见的拍卖大多是正向拍卖。

三、房屋拍卖技巧

不少人对于房产拍卖都很感兴趣，但是由于不太清楚相关拍卖的方法和技巧，所以很容易错过自己中意的拍品。以下就是在拍卖前后以及拍卖时值得关注的几个技巧：

第1招，参加拍卖的人必须要对市场行情有所了解，可以事先做做功课。

分析：据了解，目前不少竞拍者都比较理智，如果超出自己心理价位的都不会出手，宁愿等待下一次机会。对此，业内人士表示，如果是司法强制性拍卖的房产在价格上弹性较大，会出现适当降价的情况；但是某些由个人委托的房产，很容易出现流拍一次之后，委托人取消委托的情况。

建议：如果感到拍卖价格合适的，应该在适当的时候出手。所以，建议竞拍者还是事先做好功课，对拍卖的房产有一个全面的认识，免得错过了中意的房屋。

第2招，希望能够在拍卖场上淘到物美价廉的房屋的购房者，应该要多多留意一下相关信息。

分析：按照惯例，在房产交易行情普遍比较清淡的时期，拍卖行内很容易出现不少价格较低的房产拍品。

建议：平时多多关注各个拍卖行的公告。

第3招，在进行拍卖之前，对拍品进行一个全面的了解。

分析：拍卖行里的每套房产拍品都是不同的，所以不能单单从价格上判断其性价比。

建议：竞拍人一定要进行实地察看，是对房产类型拍品作一个了解的最好方式。

第4招，中意的拍品，争取第一个举牌。

分析：目前由于很多房产拍卖品的价格都比较低，而且竞拍者的心理价位更低，所以很多房产拍品一旦到达了竞拍者的心理价位，那么很少会有人愿意加价。

建议：如果竞拍者十分中意某样拍品，不妨可以采取第一个举牌的方法，争取站稳竞拍中的有利位置。

第5招，加价上的学问，明确一口一口加价与一步到位的区别。

分析：由于现在部分房产拍卖会上会出现个别房屋竞拍激烈的现象，往往需要前后加价好几次。业内人士表示，不妨采取前阶段慢慢加价，等接近心理价位的时候果断出手的方式。

建议：比如一套房产拍品，其每次加价每平方米100元，那么在开始的时候竞拍者应该采用每次每平方米100元的方式加价；而在快接近市场普遍的心理价位的时候，那么竞拍者可以采用每次加价每平方米200-300元的方式，以保证一步到位，能够拍到自己中意的拍品。

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