我国房地产可行性特殊性分析

一、我国房地产可行性研究现状

房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业，是建设部重点管理的行业之一。20世纪90年代以来，房地产业逐步成为了我国国民经济的支柱产业，推动支持了国民经济的快速健康发展。但是，也存在着大量房地产项目不作市场调查，不作项目可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。

房地产开发项目可行性研究是我国建设项目经济评价的一项重要内容。1994年建设部标准定额研究所与建设部房地产司根据《关于建设项目经济评价工作的若干规定》的要求，组织十余名专家成立课题组，开展《房地产开发项目经济评价方法》的研究，经过几年的努力，于2000年完成了编制工作。2000年9月建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，该方法是指导我国房地产开发项目可行性研究工作的主要文献。

二、我国房地产可行性研究存在的问题分析

1、可行性研究过程不规范

由于房地产可行性研究报告是政府有关部门审批开发项目的重要依据，也是房地产开发企业筹集资金和向银行贷款的重要依据，因而一些房地产开发项目为了能够争取到政府有关部门的批准，为了筹集到更多的开发建设资金，在进行可行性研究时，不是从实际出发、实事求是，而是千方百计地拼凑事实，得出项目在技术、经济上均可行的结论。这就使得房地产开发项目可行性研究成了为“可行”而研究，失去了可行性研究本来应有的意义。

2、忽视定性分析工作

房地产可行性研究需要定量分析与定性分析并重，但是，在实际工作中往往偏重于定量分析，而忽视定性分析。究其原因有两个：第一是定量分析容易掌握，定量分析的程序及计算软件的普及，已使定量分析成为非常轻松的工作；第二是定性分析要求对房地产开发项目进行具体分析，除了进行项目本身的基础设施环境分析外，还要进行国家政治因素、政策法规及税费因素和经济因素分析，难度相对较大。

3、财务评价方法及指标参数不够合理和科学

房地产开发项目财务评价是房地产项目可行性研究中的重要组成部分，是房地产项目决策的重要手段。目前我国房地产企业的开发项目可行性研究报告是依据《房地产开发项目经济评价方法》一书编制的，而建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》很大程度上是在《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）一书的指导下编制的，虽然评价方法上更贴近房地产经济评价的实际，但还是没有建立起以市场经济为指导的评价方法与参数体系。另外，《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）发布时间为1993年4月，距今己经有14年的时间，这14年当中，我国经济发生了巨大的变化，特别是房地产业，从1993年以后发生了很大的变化，1998年，取消福利分房，房地产业的发展更是突飞猛进。在这种情况下，《建设项目经济评价方法与参数》与实际情况出现了一些不适应。如基本报表与辅助报表的设计不符合房地产投资项目财务评价的要求。众所周知，财务评价中，行业基准收益率有非常重要的参考价值，是评判项目是否可行的一个重要依据，但《建设项目经济评价方法与参数》中没有房地产行业的基准收益率，因此给房地产财务评价带来不便，同时也降低了该参数的实用性。

三、可行性研究的改进对策

1、提高人员素质，建立投资责任追究制度

要提高房地产可行性研究准确性，必须提高可行性研究人员的素质。从某种意义上讲，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备工程技术、经济、房地产开发经营、法规、税务、金融等专业知识；另外，可行性研究人员还应具有职业道德，保持中立态度，不以决策者意志为转移。所以，应出台相关的措施，建立投资责任追究制度。工程咨询部门和单位应有相应的责任约束，对不遵守职业道德的，要依法追究有关责任人和单位的法律责任。

2、加强定性分析工作，做到定量分析与定性分析并重

房地产可行性研究需要在实际工作中加强定性分析工作，特别应加强房地产开发项目投资环境分析工作。房地产开发项目投资环境分析是房地产开发项目可行性分析的重要内容，也是房地产企业发展谋划的根本前提，分析房地产投资环境有利于房地产企业寻找发展机会，避免环境威胁。一般来讲，对具体某个投资者而言，投资环境是无法改变也是不可控制的。尤其在投资前期，充分了解和把握投资环境，对于制定正确的房地产投资方案，做出正确的房地产投资决策意义重大。因此，在房地产可行性分析中切实做到实事求是，定量分析与定性分析并重。

3、健全房地产财务评价指标参数标准，建立可行性研究数据库

由于房地产开发项目具有很强的区域性，不同城市的房地产开发项目衡量项目可行性的标准不同。并且由于衡量的方法的误差，也会影响到可行性研究的准确程度，所以在对房地产开发项目进行可行性分析的时候应该注意到这些问题。尽快根据各个城市近十年的资料，建立健全房地产财务评价指标参数标准。在可行性研究工作中，信息的获取与筛选是至关重要的工作。信息的缺失与误差，可能给可行性分析带来巨大的误差，有时会是灾难性的后果。研究人员应当加强对信息的收集、整理工作，将市场上分散的信息整理为可靠的数据库，为可行性研究提供支持

版权声明：本站所有文章皆为原创，欢迎转载或转发，请保留网站地址和作者信息。

很赞哦！ ()