房子过户给孩子怎么写
近期经常会有购房人咨询，能否以子女的名义购房，或者是如何将现有房产过户给子女。为此，通过网络收集整理了相关房屋过户给孩子的案例供家长朋友参考。
案例1
如替未成年子女贷款买房父母需办理两项公证手续
张女士：我看中了城南的一套房子，由于我和我的先生感情出现了一些问题，我怕孩子今后的生活没有保障，所以我打算以我孩子(她今年12岁)的名义买这套房子，请问律师这样可不可行，如果是贷款的话我应该怎么做？
律师解答：父母为未成年孩子购买房子的具体程序是：父母代理子女选房，就合同的各项条款与开发商达成协议并签订《商品房买卖合同》。如果是一次性付款，可以直接以孩子的名义购房。不过，由于张女士的小孩是限制民事行为能力人，购房时需张女士代理。因此在订立《商品房买卖合同》时，需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上自己的名字。
这样，一个有效的房屋买卖合同就成立了，相应的房屋产权人将是张女士的小孩。
如果向银行申请贷款，则必须由未成年人的父母与子女一同申请。在我国，公民的民事行为能力分三种：完全行为能力人(十八周岁以上)、限制行为能力人(十周岁以上不满十八周岁)、无民事行为能力人(不满十周岁)。
直接向银行申请贷款，不仅要求当事人具备完全民事行为能力，而且还要求住房贷款申请人有一个相对稳定的职业和较高收入，只有这样才能降低银行的贷款风险。因此，申请住房贷款只能由未成年人的父母来申请。
也就是说，如果张女士要替孩子贷款买房，那么她和她的孩子都应该在《商品房买卖合同》上签名，然后由张女士作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时，还需要办理两份公证：监护权公证和不可撤销的承诺书公证，主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为以及父母向银行做按揭还钱的保证。上述手续经审查通过，张女士的孩子就可以成为房产的合法拥有者。
案例2
如房屋过户给未成年子女父母无权再出售这套房屋
时女士：我和我先生都是做生意的，现在手上有三套房子，其中有两套的产权证已经办了下来，一套的贷款还没有还清。考虑到做生意风险比较大，所以我们打算将现有的两套房屋(有一套贷款没付清)过户给孩子，但听人家说，赠与的手续更简便，请问一下律师，这种说法对不对。
律师解答：如果时女士想把其房子过户给孩子，首先要与她的孩子订立赠与合同，通过这种方式转让房屋的所有权，然后再拿着赠与合同以及相关证件到房屋所在地的房管局办理过户。赠与和过户相比，没有更简便一说，因为房屋所有权人的确认以登记为准，即使是签订了赠与合同，仍然需要办理过户手续。不过，除了已经办过公证的房屋赠与合同之外，办理房屋所有权人变更登记前，时女士可以撤销赠与合同。
需要提醒时女士的是，如果她的孩子还没有成年，一旦办理完毕所有权人变更登记，在孩子成年之前，该房屋将很难再进行所有权人变更。因为《民法通则》第十八条规定：“监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”这就是说，如果房产通过赠与过户到未成年子女名下，在孩子具备完全民事行为能力之前，时女士无权再出售这套房子了。
至于案例中提到的仍处于还贷款阶段的房屋则比较麻烦。在贷款的情况下进行房产交易，一般分为两种情况，一种是已得到房地产权属证书，但该证书根据协议由银行保管，另一种情况是还没有办理产权证书。对于第一种情况，时女士应当首先解除借款合同，还清贷款(已办理房屋抵押登记的，还应办理解除抵押登记)，然后持所有权证书、买卖合同、双方有效身份证明(如果孩子没成年应该带着户口本)等到房地产主管机关办理所有权变更登记。对于第二种情况，时女士还不是房屋所有权人，不能对该房予以处分，不能过户到孩子名下。
案例3
如想将公房过户给子女也需要缴纳土地出让金
刘先生：我单位给我分了一套公房，已经购买下来并在今年办了产权，现在我想过户给我的儿子，我听说这种公房和一般商品房过户不一样，请问一下，我应该办理哪些手续？此外，我的儿子今年还没有到十八岁，能不能办理过户？如果不能，我应该怎么办？
律师解答：过户的手续是根据公房的性质确定的，普通公房只要有产权证就可以办理过户。按照刘先生的说法，这套公房已经办理了产权证，那么他可以随时过户给儿子，这和孩子的年龄没有关系，但是需要在过户时缴纳土地出让金。
已购公房上市交易的程序的确有特殊性，一般来说，若在申请上市出售问题上与原产权单位没有明确约定，可以不征求原产权单位的意见。但原产权单位具有优先购买权的，还需要原产权单位提供同意出售的书面证明。一般来说需要原单位在房屋交易确认单(该文件由房屋交易主管部门提供)上盖章表示同意后才能过户。
房屋过户给子女哪种方式费用最少？
房产过户给子女的方式有三种：
第一种是以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。
第二种是以赠与的方式办理过户，先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后办理过户。
第三种是以继承的方式办理过户，但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下，不是很常用。
(一)以出让的方式将房屋过户给子女、个人所得税和契税三种。其中房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。
(二)以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。
(三)以继承的方式将房屋过户给子女
继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是最低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。
二、房屋怎样过户给子女更省钱?
(一)继承过户最省钱：在买卖、赠与、继承三种过户方法之中，继承是最经济快捷的途径，因为我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免。由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现，所以很多父母都暂时不考虑这种途径。当然，也有父母考虑得很远，打算写下遗嘱把房产留给孩子。
(二)五年以内的房产赠与过户更省钱：根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房屋总价2%的公证费和11.5%的契税即可。但如果买卖过户虽不用缴纳公证费，但除了契税外还要缴纳下面的税费：
1、房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖过户时要征收营业税。
2、房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭唯一住房的，买卖过户时要征收个人所得税。
(三)五年以上房产买卖过户更省钱：根据国家政策，如房产购买已超过五年，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税
由此可知，选择哪种方式过户要看房屋的情况，对于购买超过五年的房子，转卖时免征营业税，如果这套房又是家里唯一房产，不但免营业税，还免个人所得税。如果是五年以内的房子还是选择赠与过户比较省钱选择适合自己的方式将房屋过户给子女。
|
